上海要放松限購?這是要鬧哪樣?

2019-08-11 06:00


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上海要放松限購?這是要鬧哪樣?
 
作者:知識星球找老齊的讀書圈
 
昨天,上海自由貿易試驗區臨港新片區經批準設立,新片區的規劃範圍是:上海大治河以南、金彙港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域設置新片區。與此同時,上海市透露,要打造有人才吸引力的環境,上海自由貿易試驗區臨港新片區将放開房産限購政策。具體内容包括:限購由以家庭為單位,轉為以個人名下房産數量限購;購房資格社保要求由5年轉為3年;人才“居轉戶”也就是居住證轉戶~籍的年限從原來的7年縮短到5年,核心人才進一步縮短到3年。此次放開限購僅針對自貿區新片區,即上海臨港地區,上海其他區域的房産政策沒有變化。
 

很多人都跑來問老齊,這個政策對房價有什麼影響,我的回答是除了對房價有刺激作用,還會造成很多家庭離婚,這個政策出台确實有點意外,特大城市限購放松,這是一個特别不好的信号。但上海這次逆趨勢而行,主要有這麼幾個原因。
 
首先,這個位置很特殊,距離上海市中心70多公裡,基本算是郊區的郊區了,但這裡上海似乎卻格外重視,先是東海大橋之後又是地鐵通車,讓交通十分便利,之後把西門子,上海汽車,上海電氣等一衆企業都放在這裡,很明顯就是要打造一個城外新城。而特斯拉的落戶,徹底讓這個地方具備了國際化的趨勢。
 


其次,一方面是重點打造,另一方面人才并不買賬,在臨港地區規劃面積343平方公裡,人口要達到68萬,但是據說面積差不多了,目前隻來了30多萬人,所以還差一多半,人口密度也非常的小。主要還是跟位置太偏有關。
 
第三,房價根本就是有價無市,上海均價5-6萬,而臨港地區的均價不到3萬,相差巨大,而且每年成交也就2000多套房子,成交量非常的低,關鍵是新房供給還非常的多,幾乎每年都是供過于求的局面,所以新房有的是,像牛糞一樣多,手上的二手房根本就賣不掉。這也是炒房客最不愛碰的地方,屬于是那種買進去容易,看市值高興,但是根本賣不出來的地方。
 
所以現在你明白了,上海放開臨港的限購,有産業上的考慮,也有去庫存的需要,他希望把臨港這個地方也打造成一個有競争力的新城,跟上海同步發展。而方法,他們自認為就是把房子限購放開,人才就自然會去了。
 


但是,哪有那麼簡單,臨港這個地區2015年的房價其實隻有1萬多一點,現在已經随着這波房價大漲,上漲了1倍多了,所以其實房價漲幅并不低,而問題在于沒有需求,為什麼沒有需求,就是人才不往那裡去,說白了還是地方太偏,人氣不足。工作機會不多,所以我們應該多從産業機會,配套設施上想想辦法,吸引人才,而不是吸引資金過去買房。這就有點本末倒置了。這次放開限購,吸引上海本地人過去買房,或者幹脆說是炒房,那麼結果是什麼?這個地方的房價再度上漲!庫存倒是去掉了一些,但問題是,産業還是那個産業,配套還是那個配套,位置也還是那麼偏遠,房價卻漲了,那麼你想想結果會怎麼樣,肯定是人才就更不願意去了,人才到臨港落戶的成本也就更高了。所以這樣的政策隻能适得其反。
 
而最終,由于後繼無人,臨港炒高的房價,也必然進一步陷入低迷,還是跟之前一樣,買新房容易,賣二手房難,樓市變成了抓小白鼠單行線,一旦你入局就再也别想出來。
 
所以我們總說,能不能格局高一點,别總在樓市和房地産上打轉,你的目光盯住哪裡,就會得到什麼結果,你總是想用房地産調動人口,最後就隻會推升房價,城市城市,不是先有城再有市,恰恰相反是先有市才有城,人們現在一個地方集中做生意,慢慢的在這裡落戶下來,最後加上城牆就是城市,所以現在完全搞反了,總是先建城,先蓋房,然後看看有誰能來這裡落戶,這讓企業也很尴尬,居民更尴尬,一開始即使他來了,也不知道該幹點什麼。所以我們應該聚焦在産業發展的服務上,你讓他們把生意做起來,讓大家生活變得更好了,更簡單了,幸福感提升了,人才肯定就會往這跑了,而不是創造一個房價上漲的現象,然後逼着大家離婚到這去炒房,然後由于沒有流動性,最後套牢這部分資金,我們無數多的新城都是這麼幹的,結果也都失敗了。原因就在這裡,大家想一下深圳為什麼成功,深圳上來是炒房嗎?大家當時為什麼去深圳?說白了就是那裡外資多,港商多,賺錢多。生活好,先有市再有城,深圳最偉大的規劃就是沒有規劃,讓大家放開手腳自己去搞,結果就發展起來了,我們要想複制深圳奇迹,首先你得學習深圳開放的思路才行。
 
最後說下建議,像上海這麼搞,先刺激房價去吸引本地人去臨港買房的做法,我們十分不看好,未來這裡的房價上升,人才落戶的成本更高。生活會更不幸福,所以最終失敗的概率極高。雖然有很多大企業在這裡落戶,但是從人口來看,這裡發展應該不如預期。想去炒房的最好還是想清楚,這很可能是條單行線,進去容易,市值也會上漲,但是幾年後你可能完全退不出來。
 
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